环境建设建议书。

随着我们对自己的要求不断提高，我们可能会撰写一些必要的文书，掌握实用文的撰写对自己会有很大的帮助，优秀的实用类文书是什么样子的？考虑到您的需要，小编特地编辑了“「文书示范」文明学校建设建议书(经典版)”，仅供参考，大家一起来看看吧。

亲爱的老师们、同学们：

拥有和谐、文明的校园氛围，美好的校园环境是我们每个师生共同的美好愿望，新学期伊始，为了促进校园文明建设，营造良好的校园环境，学校将立足校园开展卫生清理、文明宣讲、晨读早操等一系列基础文明创建活动，并向全校同学发出如下建议，希望同学们积极行动起来，播撒文明之花，收获成长硕果，共建和谐校园。

1、文明礼让师长，自觉排队乘梯，不拥挤打闹;

2、遵守作息时间，按时上课自习，不迟到早退;

3、坚持锻炼身体，提倡晨读早操，不慵懒萎靡;

4、维护就餐秩序，注意进餐礼仪，不铺张浪费;

5、保持环境卫生，建设和谐寝室，不违规乱纪;

6、友爱同学朋友，待人礼貌和善，不鲁莽冲动;

7、交往举止得体，营造校园文明，不过于亲昵;

8、学会自尊自重，衣着朴素大方，不奇装异服;

9、保护公共设施，爱护花草树木，不污损破坏;

10、坚持勤俭朴素，节约用水用电，不浪费资源;

11、善用网络资源，坚持文明上网，不玩物丧志;

12、弘扬商大精神，共建和谐(珍惜粮食建议书)校园，不损害校誉!

小编推荐

[文书推荐] 改善建议书(经典版)

随着社会的不断发展，撰写实用文书变得愈来愈频繁，一些实用的文书能够帮助我们达成自己的目标，怎样才能写好实用类文书？下面是小编帮大家编辑的《[文书推荐] 改善建议书(经典版)》，欢迎大家与身边的朋友分享吧！

为落实校领导提出的“美丽校园计划”工作方案，打造江北生态式校区，后勤系统积极响应校领导提出的美丽校园计划，实现环境育人工作目标，进一步培养广大师生爱护校园环境意识，校爱卫会号召全校师生积极参加 “为美丽校园计划献爱心”倡议活动。美丽校园，文化殿堂，碧树芳草，需要你我共同守护，文明校园，你我家园，一言一行，需要每个哈师大人的共同努力。学校不仅是我们温馨舒适的家园，更是展现我们风采和素质的重要场所。为使保护校园环境活动取得成效，为此向全体师生提出倡议：

1、养成良好卫生习惯，不随地吐痰、乱扔瓜果皮核、烟头、纸屑、食品包装等废弃物，不乱倒垃圾、污水、污物、渣土，随手捡拾纸屑杂物。

2、用水、用电要及时关闭，不浪费水能、电能、粮食等，节约能源杜绝浪费现象。

3、不攀折花木、采摘果实、践踏花坛、绿化带和草坪，不在绿地内挖坑取土、排放污物、挖野菜、焚烧物品、开荒种地。

4、爱护公共环境，不损坏公共设施，不在灯杆、树干、卫生箱上乱贴乱画，粘贴商业广告。

5、倡导文明行为，礼让行人，不从车上、楼上抛洒废弃物，不在道路上或公共场所冲洗车辆。

6、不在教室、实验室、会议室、食堂等公共场所吸烟。

7、爱护校园环境，尊重工人的劳动成果，从自身做起。

作为一名光荣的哈师大人，规范言行举止，自觉爱护我们生活的校园环境，争做文明建设的先行者和传播者。亲爱的师生员工们，让我们用实际行动，积极参与到本次活动中来，用我们的智慧和力量共创文明美丽和谐校园，创建魅力师大！

文书收藏: 老师建议书(经典版)

随着人们的生活物质水平不断提高，我们经常会需要写一些实用文书，大家所用的实用文书内容多种多样，你的认知中实用文书也是这样的吗？以下是小编为大家精心整理的“文书收藏: 老师建议书(经典版)”，仅供参考，欢迎大家阅读。

敬爱的老师：

您好!感谢您几年来对我们的照顾和教育，让我们茁壮成长。我已是六年级的学生了，在即将离开母校前，我为了以后的弟弟妹妹学得更好，在这里我向您提几点建议。

为了满足学生们对书的渴望，您可以在班里举行一个“读书交流会”。每星期让一些读到好书的同学上讲台把这本书推荐给大家，让同学们有机会也找来读。还可以让同学们把自己认为好的一本书带回学校，找一个同学交换书带回家看，看完了再交换回来，再进行下一次交换。这不是可更广泛看书了吗?

还有我建议老师您不要在班上公布同学们的成绩。因为这样可能导致成绩好的同学会过度骄傲，还会伤了成绩不理想的同学的自尊心。对于成绩不理想的同学，你可以下课去找他谈谈，帮他找出原因。或者在试卷上写上一些鼓励的话语，他感觉到您对他的信任，自然就会努力学习，不会辜负您的期望。这不是一举两得吗?以上只是我的一些小小的建议，但还是希望您考虑一下，我希望您能成为一名好老师，弟弟妹妹健康成长!

此致

党沙ぃ你付出了辛勤的汗水，你会说英语，会有情感地朗读文章，会唱动听的歌曲，会画画，还会算难度很高的数学题……但你有一样不怎么会，而且是最重要的一点——笑。

你每天板着脸走上讲台，我们早就被你严肃的样子吓住了，时刻担心你搞突然袭击，哪还有心思认真听你讲课呀。这时我多么希望你能笑一笑啊!开始上课了，你一直眉头紧锁，忽然叫起一个正在开小差的同学回答问题，那个同学丈二和尚摸不着头脑，答得牛头不对马嘴。你顿时火冒三丈，问他怎么回事。“后面的同学告诉我的”，他解释道，全班哄堂大笑，但你不笑，仍然眉头深锁，用箭一样的目光盯着我们，我们只好马上闭上嘴巴，正襟危坐。这时，我们多么希望老师你也能笑一笑啊!这样，你的不快、同学们的不认真，也许就会在一笑之中飘然而去，我们与你的距离会因这一笑而变得亲近起来。

下课了，有很多同学跑上讲台，想跟你谈谈话，可忙碌的你一句：“什么事?”正欲张嘴的我们反而不好意思开口了。那时，我们多想你笑着与我们放松地聊一聊啊!

因为你不笑，同学们都很怕你，都不敢接近你，有什么心里话也不敢跟你讲，有什么问题也不敢问你。我们小心翼翼地上课，生怕惹恼了你。我们整天都提心吊胆的，怎么能把学习搞好呢?

为了我们的学习，为了老师你更年轻，我特意向提点建议：老师，请你笑一笑!

“笑一笑，十年少，我们学习会更好;笑一笑，真轻松，苦恼、伤心都抛掉。”老师，我们衷心希望你带着甜美的微笑来为我们上课，让我们师生的关系像母亲和孩子那样温馨!我们一定会用好的成绩来报答你的。

祝老师：

笑口常开，天天快乐!

xxx

20xx年xx月xx日

【文书分享】 环保的建议书(示范版)

随着时代的不断变化，我们的生活慢慢由实用文书组成的，实用文书向我们证明了它的重要性，你对实用文书的了解有多少呢？下面的内容是小编为大家整理的【文书分享】 环保的建议书(示范版)，供大家借鉴和使用，希望大家分享！

尊敬的校领导：

我是本校的一名小学生，已在这所学校生活了六年了。在学校的点点滴滴我都不会忘。校园的景色优美，高大挺拔的松树，姹紫嫣红的小花......可是，当我们走进教学楼是，就会发现许多美中不足之处。

我觉得之所以会出现这种浪费水资源的现象，是因为同学们节约用水的意识淡薄。才造成的。常言道："水是生命泉源，珍惜水资源就是珍惜人类的未来。"所以，节约用水，从点点滴滴做起。我建议：

1、在水池旁贴一些有关节约用水的标语。

2、开一个节约用水的班会。

3、开一个节约用水的主题活动。

这些小小的建议仅供学校校领导和老师参考。

此致

敬礼

[实用文书] 公司建议书(示范版)

随着互联网的迅速发展，我们或许会关注一些文书的撰写，一些实用的文书能够帮助我们达成自己的目标，如何才能写好实用类文书呢？急您所急，小编为朋友们了收集和编辑了“[实用文书] 公司建议书(示范版)”，供大家参考，希望能帮助到有需要的朋友。

关于员工的培训

企业之间的竞争主要表此刻人才的竞争，仅有拥有高素质的人才，企业才能激烈的市场中立于不败之地。而获得高素质人才的途径不外乎两个，一是高薪外聘，另一是挖掘内部员工的潜力，加强对员工的培训。而员工培训是公司投资小而收益最大的投资，是提高员工素质和本事的重要途径。

1、目前现状：对员工培训重视不够。公司追求高速的发展而忽视了对员工的培训工作，对人力资源的开发和员工的教育培训认识不够，公司不但没有专门的培训机构和培训人员，而又将公司人力资源管理工作并入到行政或后勤事务中。不设立独立的人事部或人力资源部。对公司内部培训根本就不够重视或重视不够，异常是中高层管理人员。即使开展培训也往往是走形式，没有严格的培训计划和考评制度，对逃避培训的员工而不受到任何处罚。

2、个人观点：就公司现状而言首先要解决的是员工对岗位本身的理解与认知的问题(比如前台人员的工作职责是什么?对自我的工作岗位是怎样理解的?等)，其次要解决的是岗位业务技能的问题，而解决这个问题的前提条件则是：完善公司管理制度与标准作业流程。也就是说，员工培训必须从制度和流程开始，仅有在员工对公司制度到达完全理解与认同的情景下，公司制度才能对员工产生有效的约束力，接下来还必须针对每一个部门、每一个工作岗位、每一个环节的每一个动作(异常是直接接触客户的这些人员，比如客户经理、前台和会签等)，并对员工进行规范化培训，直到员工能够一丝不苟地完成本职工作为止。这样的话公司的一切管理问题也就迎刃而解了，也仅有在这个时候公司才谈得上规范管理。

3、个人建议：

⑴、完善公司员工培训制度。我始终认为培训应当是长期的、持续的、不间断的企业行为。所以公司必须建立长期的员工培训计划与培训制度。创造一个适合公司培训发展的环境，使员工更好地融入进去。要根据企业发展的需求和个人发展的具体情景，合理地制定培训对象和选择培训方式。对于公司中高层管理者而言，培训更是必不可少的，因为高层管理者担负的是整个企业兴衰荣辱的重任。其管理思想如不能与公司管理意图坚持高度一致，其知识结构如不能应付日常工作，其胸怀气度如不能超越自身，后果将不堪设想!所以诚恳建议：公司应当把提升管理层综合素质当做首要培训任务来抓。“己所不欲勿施于人”如果管理者自我都无法严格要求自我，那如何去要求员工做到呢?

⑵、加强培训中的沟通。培训前应当瑟培训教师及受训人员进行沟通，了解受训员工在哪些方面不足并期望在本次培训中得到提高，带着问题进行培训，这样能大大地提高员工的学习兴趣。培训中，由于员工具有不一样的学历、经历和背景，在理解程度上也有所差异，所以，要留必须的时间与培训师进行讨论研究。而培训后要进行对本次培训进行评估并要求每个受训员工总结。

文书收藏: 环境保护建议书(经典版)

在平时的生活学习中，我们的生活中越来越离不开实用文书，大家所用的实用文书内容多种多样，你知道哪些实用文书呢？下面的内容是小编为大家整理的文书收藏: 环境保护建议书(经典版)，欢迎阅读，希望您能阅读并收藏。

环保局的叔叔阿姨：

您们好!

我是龙口市市实验小学的一名小学生。在此，我向您们反映一件事情：现在城区有好多烧烤店，晚上每当路过，就会迎面扑来一阵阵刺鼻难闻的烧烤味，这时，我都会禁不住捏起鼻子来。原来，这些烧烤店是在店外面经营的，烧烤时，烟就会直接飞散到空气中，并且一直吵闹到后半夜。露天烧烤不仅造成周围空气和环境的污染，而且烧烤食品会对人们的健康造成一定的危害。像这样的烧烤店数不胜数，每当我看到露天烧烤时，真想走上前去阻止他们，并告诉这些人们：“您们只知道挣钱，没有顾忌到周围人们的生活和环境卫生。”可我毕竟是个小孩子，也没有权利去阻止他们，因此，我向您们反映这件事情。

在此，我想向您们提出以下建议：

1、 坚决杜绝露天烧烤。

2、 让这些“破坏环境的人们”受到一定的处罚。

3、 将分散在城市各个角落的露天烧烤集中到城外的

一个地方统一管理起来，尽可能地减少空气污染和

给人们正常生活带来的不便。

我希望您们能够尽快处理这件事情，使我们居住的环境更加优美;使空气更加清新;使天空更加蔚蓝。

【文书示范】建议书(篇三)

在这个信息化的时代，人们经常会遇到实用文书的撰写，大家的实用文书有着许多用途，你知道实用文书的基本要求吗？以下是小编收集整理的“【文书示范】建议书(篇三)”，仅供参考，大家一起来看看吧。

尊敬的校长：

我是六年级5班的一位队员，转眼间，我已经在这个学校里度过了六年，我们的学校有很多景色，比如河滨长堤、果园、花园……可是一走进校园，不免会看到很多小纸屑、塑料袋等东西，让美丽的校园大打折扣。

新教学楼后面的垃圾屋，尽管有人在管理，但满地的`垃圾还是很多，每当我们值日时，去打扫公共场地的同时，都会看见有些人受不了垃圾的臭气，就会站在旁边倒，结果垃圾就倒到了外面，我知道，据资料说，有些垃圾要几百年才能化解掉。

保护环境，不是一句口号，而是要用行动证明的事，作为本校学生，我提出以下建议：

1、在校园的垃圾桶上贴出一些有关的标语。

2、开展“捡垃圾”的专题教育活动。

3、让专人加强监督好一些细节。

4、让每个班级开一个“不乱扔垃圾”的主题班会。

不乱扔垃圾，要我们一起努力，从小做起，共同行动。

尊敬的德育处老师：

今天，我在A楼遇到了一位同学，他把手上一个写满字的纸张一片一片地撕开了，他哈哈一笑，将手中的碎片向天空中一抛，立刻，纸片如同一群可爱的小蜜蜂一样在天上飞舞，后来又像落叶一样缓缓地落下来，散布到了平常干净、洁白的地面上。于是，值日的同学只能一下一下地用扫把把纸屑扫了起来……这样的事已经多到刻不容缓的程度，因此我有几方面的建议请老师采纳：

一、安装摄像头，并让保安监视，谁扔垃圾就让谁将垃圾捡起并罚他值日一星期。

二、放一个“乱扔垃圾者举报箱”谁看到乱扔垃圾者就可举报。举报者的资料如果合格就发一个小奖品。

三、举行“全民捡垃圾活动”谁捡垃圾多就把他的照片放在光荣榜上，并放一枚环保勋章表示鼓励。

四、如果发现乱扔垃圾者，以后如果有体力活优先考虑他们。

五、如果一周内捡垃圾超过一袋者，便可让他从图书馆中借两本书（期限三天）。

六、可以把垃圾桶上画上图案，让同学们产生兴趣，主动扔垃圾。为了让我们的校园变得更加美丽，请德育处老师采纳我的建议。

【文书示范】项目建议书精选

在这个信息大爆炸的时代，生活的方方面面都离不开实用文书，实用文书对我们的生活有着重要的意义，怎样才能写好实用类文书？下面是小编帮大家编辑的《【文书示范】项目建议书精选》，欢迎阅读，希望您能够喜欢并分享！

一、项目名称及归属

二、项目建设依据

(1)《国家卫星导航产业中长期发展规划》;

(2)《国家空间信息基础设施建设与应用“十二五”规

三、项目建设背景

地球空间信息产业属于我国“十二五”的战略性新兴产 业，是*省*市重点发展和扶持的现代服务业;互联网数据中 心(IDC)是指一种拥有完善的设备(包括高速互联网接入带 宽、高性能局域网络、安全可靠的机房环境等)、专业化的管 理、完善的应用级服务的服务平台。

传统的IDC 建设是一个 投资大、耗能高的项目，三大电信运营商是IDC 的主要建设 者和用户;云计算数据中心是互联网时代信息基础设施与应 用服务模式的重要形态，是新一代信息技术集约化发展的必 然趋势。

它以资源聚合和虚拟化、应用服务和专业化、按需 供给和灵便使用的服务模式，提供高效能、低成本、低功耗的计算与数据服务，支撑各类信息化的应用。

以云计算为代 表的变革性技术创新正不断打破既有 技术锁定和传统垄断体系，推动着产业链和产业力量的 分化重组，催生着新兴产业体系，为重塑产业格局带来新的 重大机遇。

因此，研究地球空间信息的采集、生产、整编、 存储、发布以及地球空间信息的抽取、清洗、重组、云存储、 云计算、云服务等空间信息智慧化的关键技术并产业化，能 够极大的促进我国地球空间信息产业化和丰富地球空间信 息社会公共服务的内容，推动我国地球空间信息成果的公众 化应用、提升我国地球空间信息的社会化服务水平，并且促 进我国在互联网数据中心(IDC)产业、云计算产业与地球 空间信息产业的嫁接、创新地球空间信息共享服务的重大应 用，符合我国的国家发展战略。也是*市产业格局建设和经 济发展的重点。

四、项目建设必要性 《国家卫星导航产业中长期发展规划》中明确指出：到 20xx 年，我国卫星导 航产业创新发展格局基本形成，产业应用规模和国际化水平大幅提升，产业规模超过 4000 亿元。

要建立起完善的国家 卫星导航产业基础设施，形成竞争力较强的导航与位臵、时 间服务产业链，形成一批卫星导航产业聚焦区，培育一批行 业骨干企业和创新型中小企业。

随着导航产业链的发展，产业上下游企业对服务器、存储、数据等 资源的需求将越来越强烈，建设一个主要负责支撑空间数据、定位导航数据 的数据中心，成为当前必须考虑的问题。

由于涉及到大量行 业数据、涉密数据、国防数据，现有的开放数据中心很难到 达空间数据中心的支撑标准。

因此，建设智慧数据中心已经成为当前的紧迫之需。

五、项目建设优势 目前，在我国北斗产业已形成五大有明显特征的发展区 域。

其中，以北京为中心的环渤海地区，依托国家部委、相 关研究院所集中的优势，开始形成以引进技术设备、重大装 备制造为主的产业格局;以西安为主的川渝陕地区，依托所 在的航天、航空部门的技术、设备、人才等优势，发展以卫 星零部件制造为主的产业格局;以上海、南京为主的长三角 地区，利用资金、市场等优势，发展以芯片制造、天线制造 为主的产业格局;以广州、深圳、中山为主的珠三角地区， 依托区位、资金、机制等优势，形成以引进、组装、制造卫 星导航终端产品的产业格局。

以成都为中心的中三角地区， 依托测绘地理信息领域拥有的人才和技术优势，形成了高精 度定位服务，地理信息采集、处理、分析等为主的产业发展 格局。

**是国务院确定的**地区重要的高新技术产业基地之 一，并且是全国首个拥有自主知识产权 GPS 多媒体系统的 城市。

在推广GPS 应用方面，**80%左右的出租车都安装 GPS车辆导航系统。

除此之外，**还拥有一批高水平的 科研单位和**、**等知名高校，加之在软件开发、电子制造 方面的优势，在建立完善的卫星导航产业提供了强有力的保 【结合地区实际情况概述建设的优势】随着北斗导航产业的发展、西部地理信息产业园发挥聚 集作用，智慧城市的快速发展，率先开展国家地球空间智慧 数据中心建设，加快提升西部地区基础设施架构，以数据中 心为基础，把**打造成西部 地区的北斗精确位臵服务商业化运营中心和产业化中 心，对于形成产业集聚效应和示范效应，加速全国北斗产业 发展，具有十分重要的战略意义和价值。

六、项目建设目标 为了加快**空间信息智慧中心建设、拓展**地区空间信 息产业化建设、填补**地区缺乏互联网服务产业空白的经济 发展产业化格局建设，面向构建国家导航定位民用基础设施 体系和培育北斗精确导航与位臵服务产业的重大需求。

项目以**国家地球空间信息智慧数据中心为核心工程， 建设**国家地球空间信息数据中心运营与研究中心，以此扩 展现有空间信息产业链，带动互联网网络服务产业落户**。

在**范围内，建设**国家地球空间信息智慧数据中心， 一方面为**地球空间信息产业上下游企业解决海量空间数据的存储和服务的基础设施建设，由此加快空间信息产业化 发展，另一方面带动互联网服务产业链企业落户**，打造“** 国家智慧产业核心园区”建设，为基地经济总量提升开辟新 动力源。

由国有资金投资、民间企业资本等按照现代企业制组建 一以现代服务业为主的高科技企业;或者通过股权改造重组 已有专业从事空间信息智慧数据中心业务、有一定技术基础 和规模、且成立于**内的空间信息产业企业(以下简称公 司)，公司负责**空间信息智慧数据中心的投资建设和市场 化运营、负责空间数据资源的民用产业化推广。

同时承担研 究空间信息产业与云计算产业、互联网数据中心(IDC)产 的嫁接创新以及技术成果产业化推广应用，带动相关产业发展的任务。

七、项目建设内容

(一)国家地球空间智慧数据中心的建设;

1、建设内容 项目计划建设一栋四层楼高的建筑物作为智慧数据中 心的主体建筑，其中一楼为动力中心与客户交流中心，二至 三层作为IDC 机房主体，四层作为运营中心。整体项目分两期建设，一期计划建设容量为 20xx

2、建设规模：本项目拟建设的“国家空间信息智慧数据中心” 主体 建筑为一座四层半圆柱型建筑(每层约 4500 平米，首层层 高为5.7 米，标准层层高为4.8 米，数据机房承重为1000KG/ 平米，动力室为1600KG/平米)，

【文书示范】建议书其三

在社会不断发展的现在，大家都会有需要写实用文书的时候，实用文书有很强的保密性和安全性，怎样写好自己的实用类文书呢？急您所急，小编为朋友们了收集和编辑了“【文书示范】建议书其三”，仅供参考，大家一起来看看吧。

xxx：

您好！我是一名六年级的学生，来到这所学校已经有两个月的时间了。在这所学校，绿树成荫，风景优美，充满了大自然的气息。可是，这所学校美中不足的是——浪费资源。水龙头正伤心地哭着，却没人搭理她；风扇不停地跳舞，却没人扶他；被遗弃的面包、果汁，随手扔进了垃圾桶；笔记本还有几页没用，也难逃厄运……这些在生活中我们往往看到。我们所有的自然资源都是有限的，但人类却不断地浪费自然资源，我们又有没有想过，当这些自然资源从我们手上渐渐消失时，人类又怎样地生存呢？所以，现在，我通过这一次机会，我先向校长您反映一下。学生们常常幼稚地认为地球的资源“取之不尽用之不竭”，认为地球上的资源没有了，人类也照样可以生存，这应该就是我们不断地浪费资源的原因，不过这一切却恰好相反，生活中一些小小的事情，都需要大自然的资源。但是，如果人们不加节制地开采、滥用，人们就即将面临死亡的威胁。

在此，我想向校长您提出以下几点建议：

一、每天派一名值日生检查学校的水龙头，看关紧了没有。并且，用牌子在上面警告：珍惜每一滴水。

二、大力宣传节约用水、用电的广告。

三、让学生们知道资源的重要性：开展一些“珍惜资源”的标语妙招征集活动，让珍惜资源的思想能更加深动人心，并且延伸到生活中去，

我们只有一个家园，浪费自然资源等于践踏我们自己的家园，也等于把我们自己推向死路。我们一定要珍惜资源，让我们的家园迎来更加光明的一天吧！

xxx

年月日

【文书示范】整改建议书

随着互联网的迅速发展，我们的生活中越来越离不开实用文书，实用文书应用于各种场合，那么如何写一份实用类文书？以下是小编收集整理的“【文书示范】整改建议书”，欢迎大家与身边的朋友分享吧！

公司领导：

根据公司20xx年效能监察工作的安排，公司效能监察工作小组于5月至9月对公司商务策划业务流程进行了专项现场效能监察，对司属北方公司、广州经理部、深圳经理部、广西经理部等四个单位的20个项目进行了随机抽样，选取了7个项目进行了商务策划业务流程现场检查，抽样覆盖率为35%。效能监察小组将效能监察发现、建议、决定与商务部负责人以及上述相关单位经办人、业务管理负责人进行了及时沟通，现场形成了4份效能监察发现报告和效能监察建议书3份及1份效能监察决定，要求各单位针对整改建议书加以改进和完善，进一步提高商务策划管理水平。现将本次效能监察具体情况汇报如下：

一、商务策划业务流程整体情况

在公司《项目商务管理流程手册》20xx年5月10日颁布以来，通过本次效能监察发现所抽查的单位基本都能按公司管理流程手册要求，对新项目均进行了项目商务策划，所选取的样本均签订了项目目标管理责任书。各项目对合同履约策划、成本策划、二三次经营策划及现金流量策划等方面在工程实施过程中取得了明显效果，通过进行商务策划后，公司项目平均利润率有所提高，项目管理上水平进一步得到提升。但由于各单位基础管理水平存在差异，各单位项目商务策划水平各异。制度漏洞和现有制度的不合理适宜的问题比较高，对项目商务策划的风险认识还不够深刻，导致商务策划制度不健全，存在比较多的制度漏洞和规定不合理的地方。

二、监察发现

本次项目商务策划效能监察选取了四个单位随机抽取了7个项目进行了项目商务策划业务流程专项效能监察，通过本次效能监察，共发现合格项260项，不合格项99项，其中制度充分性监察发现62项合格项，71项不合格项，流程制度的适宜性监察发现47项合格项，15项不合格项，项目商务策划执行过程符合性监察发现56项合格项，5项不合格项，执行结果有效性监察发现95项合格项，8项不合格项。

（一）商务策划流程管理制度建设充分性方面

经过检查公司商务策划管理规定和流程，发现制度规定中存在19个方面制度漏洞与缺失，具体包括以下方面。

1、“招投标资料移交”步骤，制度规定中没有明确“责任岗”；

2、制度规定中，没有明确“商务整体策划步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

3、“合同履约策划”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作标准”；

4、“合同履约风险策划评审”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作记录”；

5、“项目成本策划”步骤，制度规定中没有明确“责任岗”；

6、“项目成本测算评审”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作标准、工作记录”；

7、“二三次经营策划”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作标准”；

8、“项目成本测算数据修正”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作记录、工作标准”；

9、“现金流策划”步骤，制度规定中没有明确“责任岗”；

10、“项目目标管理责任书的起草”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作标准和工作方法”；

11、“项目目标管理责任书及商务策划书的评审”步骤，制度规定中没有明确“责任岗、工作记录、工作标准和工作方法”；

12、“商务策划书的审批”步骤，制度规定中没有明确“工作标准、工作方法”；

13、“项目目标管理责任书的签订”步骤，制度规定中没有明确“责任部门、责任岗、工作方法”；

14、“项目初始毛利率计算”步骤，制度规定中没有明确“责任岗”；

15、制度规定中，没有明确“商务策划记录整理步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

16、制度规定中，没有明确“商务策划工作效果统计报告步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

17、制度规定中，没有明确“对商务策划进行业务督导步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

18、制度规定中，没有明确“对商务策划风险评审步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

19、制度规定中，没有明确“对商务策划进行检查监控步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”。

（二）项目商务策划业务过程符合制度要求的符合性方面

经抽取项目商务策划业务样本，对照公司商务策划管理规定和流程，发现业务执行过程有5处没有遵循制度规定，具体包括以下方面。

1、抽取XXX项目商务策划业务样本，发现“招投标资料移交”步骤，在进行资料移交时，没有移交制度规定的“调价清单、工程量计算底稿、施工图预算工程量计算统计表、合同两级评审记录、投标报价交底”的资料；

2、抽取XXX项目商务策划业务样本，发现“项目成本策划”步骤，没有遵循制度规定：“对可能存在的成本风险进行识别，制定措施，并明确项目管理模式、工作包的划分和对成本控制过程的职责进行划分”；

3、抽取XXX项目商务策划业务样本，发现“项目成本策划”步骤，没有遵循制度规定，形成“《项目成本策划书》（包含成本测算汇总表及各明细表）”；

4、抽取XXX项目商务策划业务样本，发现“项目成本策划”步骤，没有遵循制度规定，进行“可能存在的成本风险及相应控制措施；成本控制过程的职责划分”；

5、抽取XXX项目商务策划业务样本，发现“项目成本策划”步骤，没有遵循制度规定“《合同履约风险策划书》审定稿，根据各类计划，施工图预算工程量，成本询价资料、招投标资料、合同交底资料、公司（分公司）资源、国家法律法规、市场生产要素状况、有价值的历史数据、项目团队的能力和水平等；在理解和识别合同条款的基础上制定相应的控制措施，包括项目预计盈利空间及主要盈利项目（含二三次经营）”。

（三）项目商务策划业务执行效果的有效性方面

将所抽取到的全部项目商务策划业务样本和20xx年1月至20xx年6月的商务策划管理目标实现情况进行了逐项统计，与公司给分公司商务部确定的目标管理责任书8%的毛利率管理目标进行对比，发现业务执行结果8项次没有实现管理目标，具体如下。

1、B类项目样本2的项目毛利率为6.7%，低于目标管理责任书8%的要求；

2、C类项目样本1的项目毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的要求；

3、A类项目在20xx年1月的月末毛利率为7.5%，低于目标管理责任书8%的要求；

4、A类项目在20xx年8月的月末毛利率为7.9%，低于目标管理责任书8%的要求；

5、B类项目在20xx年9月的月末毛利率为6.3%，低于目标管理责任书8%的要求；

6、C类项目在20xx年9月的月末毛利率为7.3%，低于目标管理责任书8%的要求；

7、A、B、C类项目整体汇总，在20xx年1月的月末毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的要求；

8、A、B、C类项目整体汇总， 20xx年9月的月末毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的要求；

(四)项目商务策划流程设计的适宜性方面

按照制度规定需要内控、简洁、直观、清楚、可操作、管用的适宜性要求，经过对现有公司商务策划管理规定和流程制度的适宜性检查与分析，发现目前制度规定中，存在15处不适宜的地方，具体包括以下。

1、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的《招投标资料移交清单》，表格内容设计未全面反应“工作标准”，表格设计不合理；

2、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的“工作标准”里，将“招投标资料移交清单”填制好后，没有说清楚应交谁审核，还是直接移交资料，不需要审核；

3、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的“工作方法”里， “招投标资料移交清单”的填制依据没有说清楚，即填写移交清单时，依据什么来填写；

4、制度规定中，“合同履约策划”步骤的《合同履约风险策划表》，表格内容设计未全面反应“工作内容”栏的“三项工作内容”，表格设计不合理；

5、制度规定中，“合同履约策划”步骤的“工作方法”没有规定清楚，如，“对合同一般条款的进行识别、合同条款主要风险进行分析”的“工作组织方式”和“工作方法技巧”没有明确说明，“在理解和识别合同条款的基础上，制定相应的控制，落实实施职责和工作流程”的“工作依据、工作组织方式和工作技巧方法”没有明确说明；

6、制度规定中，“合同履约风险策划评审”步骤的“工作标准”，“评审合同履约风险策划”后的工作结果是否需要有关岗位进行质量把关，制度中没有规定清楚。

7、制度规定中，“合同履约风险策划评审”步骤的“工作方法”，“评审合同履约风险策划”的“工作依据和工作技巧方法”没有明确的说明；

8、制度规定中，“项目成本策划”步骤的“工作记录”的“《项目成本策划书》（包含成本测算汇总表及各明细表）”没有全面反映“工作内容”，表格内容设计不合理；

9、制度规定中，“项目成本策划”步骤的“工作标准”，“项目成本策划”做完后，是否需要交谁进行必要的质量复核，制度中没有明确要求；

10、制度规定中，“项目成本策划”步骤的“工作方法”，“项目成本策划”的“工作方法技巧”，制度中没有明确说明；

11、制度规定中，“项目成本测算数据修正”步骤的“工作方法”，“项目成本测算数据修正”的“工作组织方式和工作方法技巧”，制度中没有明确说明；

12、制度规定中，“现金流策划”步骤的“工作标准”，“现金流策划”做完后，是否需要交谁进行必要的质量复核审查，制度中没有明确要求；

13、制度规定中，“项目目标管理责任书的签订”步骤的“工作标准”，“项目目标管理责任书的签订”完后，其“工作质量”要求，制度中没有明确；

14、制度规定中，“项目初始毛利率计算”步骤的“责任部门”，根据业务过程符合性检查记录显示，业务的实际执行责任部门是“项目和分公司商务”共同负责完成，原来制度规定，“责任部门”为“商务部”，存在制度规定不适宜问题；

15、制度规定中，“项目初始毛利率计算”步骤的“工作方法”，“项目初始毛利率计算”的“工作依据和工作组织方式”，制度中没有明确说明。

三、原因分析及监察建议

从全部发现的不合项分布看，不合格项主要集中在制度建设充分性、适宜性两个方面，表明公司的商务策划制度和流程的执行情况还是比较到位，但是制度本身的健全程度和合理适宜程度有比较大的提升空间，完善和改进制度是更重要的管理措施。因此，鉴于以上问题，效能监察工作小组提出以下监察建议和决定。

（一）制度完善与补充方面

建议在公司目前的公司商务策划管理规定和流程制度基础上，补充完善以下内容：

1、在“招投标资料移交”步骤，明确“责任岗”；

2、在制度规定中，明确“商务整体策划步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

3、“合同履约策划”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作标准”；

4、“合同履约风险策划评审”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作记录”；

5、“项目成本策划”步骤，在制度规定中明确“责任岗”；

6、“项目成本测算评审”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作标准、工作记录”；

7、“二三次经营策划”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作标准”；

8、“项目成本测算数据修正”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作记录、工作标准”；

9、“现金流策划”步骤，在制度规定中明确“责任岗”；

10、“项目目标管理责任书的起草”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作标准和工作方法”；

11、“项目目标管理责任书及商务策划书的评审”步骤，在制度规定中明确“责任岗、工作记录、工作标准和工作方法”；

12、“商务策划书的审批”步骤，在制度规定中明确“工作标准、工作方法”；

13、“项目目标管理责任书的签订”步骤，在制度规定中明确“责任部门、责任岗、工作方法”；

14、“项目初始毛利率计算”步骤，在制度规定中明确“责任岗”；

15、在制度规定中，明确“商务策划记录整理步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

16、在制度规定中，明确“商务策划工作效果统计报告步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

17、在制度规定中，明确“对商务策划进行业务督导步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

18、在制度规定中，明确“对商务策划风险评审步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”；

19、在制度规定中，明确“对商务策划进行检查监控步骤”和对应的“责任部门、责任岗位、工作内容、工作记录和工作方法”。

（二）制度修改与改进方面

对现有的商务策划管理规定和流程制度，需要作以下对应的修改，或者改进，具体如下：

1、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的工作表格《招投标资料移交清单》内容按照“工作标准”的内容进行修改，使表格的内容全面反映对工作的要求；

2、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的“工作标准”里，将“招投标资料移交清单”填制好后，应说清楚是否应交谁审核，还是不需要审核直接移交资料；

3、制度规定中，“招投标资料移交”步骤的“工作方法”里， 规定清楚填写移交清单时，依据什么来填写；

4、制度规定中，“合同履约策划”步骤的《合同履约风险策划表》，对表格内容进行修改，使表格内容全面反应“工作内容”栏的“三项工作内容”；

5、制度规定中，“合同履约策划”步骤，明确说明“对合同一般条款的进行识别、合同条款主要风险进行分析”的“工作组织方式”和“工作方法技巧”，明确说明“在理解和识别合同条款的基础上，制定相应的控制，落实实施职责和工作流程”的“工作依据、工作组织方式和工作技巧方法”；

6、制度规定中，“合同履约风险策划评审”步骤的“工作标准”，“评审合同履约风险策划”后的工作结果是否需要有关岗位进行质量把关，制度中应该规定清楚。

7、制度规定中，“合同履约风险策划评审”步骤的“工作方法”，明确说明“评审合同履约风险策划”的“工作依据和工作技巧方法”；

8、制度规定中，修改“项目成本策划”步骤的“工作记录”的“《项目成本策划书》（包含成本测算汇总表及各明细表）”的内容，使表格全面反映“工作内容”；

9、制度规定中，“项目成本策划”步骤的“工作标准”，“项目成本策划”做完后，是否需要交谁进行必要的质量复核，制度中应明确要求；

10、制度规定中，“项目成本策划”步骤的“工作方法”，应明确说明“项目成本策划”的“工作方法技巧”；

11、制度规定中，“项目成本测算数据修正”步骤的“工作方法”，制度中明确说明“项目成本测算数据修正”的“工作组织方式和工作方法技巧”，；

12、制度规定中，“现金流策划”步骤的“工作标准”，“现金流策划”做完后，是否需要交谁进行必要的质量复核审查，制度中应该明确要求；

13、制度规定中，“项目目标管理责任书的签订”步骤的“工作标准”，“项目目标管理责任书的签订”完后，其“工作质量”要求，制度中应该明确；

14、制度规定中，“项目初始毛利率计算”步骤的“责任部门”，根据业务过程符合性检查记录显示，业务的实际执行责任部门是“项目和分公司商务”共同负责完成，原来制度规定，“责任部门”为“商务部”，建议进行修改；

15、制度规定中，“项目初始毛利率计算”步骤的“工作方法”，制度中明确说明“项目初始毛利率计算”的“工作依据和工作组织方式”。

（三）制度贯彻执行方面

建议商务合约部对公司商务合约人员进行一次项目商务策划管理规定与流程制度的知识培训，进一步提高商务策划技能。

（四）制度执行效果方面

将所抽取到的全部项目商务策划业务样本和20xx年1月至20xx年6月的商务策划管理目标实现情况,与公司给分公司商务部确定的目标管理责任书8%的毛利率管理目标进行对比，发现业务执行结果8项次没有实现管理目标，具体为：B类项目样本2的项目毛利率为6.7%，低于目标管理责任书8%的要求；C类项目样本1的项目毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的要求；A类项目在20xx年1月的月末毛利率为7.5%，低于目标管理责任书8%的要求；A类项目在20xx年8月的月末毛利率为7.9%，低于目标管理责任书8%的要求；B类项目在20xx年9月的月末毛利率为6.3%，低于目标管理责任书8%的要求；C类项目在20xx年9月的月末毛利率为7.3%，低于目标管理责任书8%的要求；A、B、C类项目整体汇总，在20xx年1月的月末毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的要求；A、B、C类项目整体汇总， 20xx年9月的月末毛利率为7.8%，低于目标管理责任书8%的。 经过与业务经办人员、业务管理负责人沟通，作出以下监察决定：

1、对以上8个方面未实现管理责任目标的原因进行查找；

2、理清管理责任，提出对应整改措施，对涉及人员管理失职、渎职的，依据规定进行问责。

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第一部分 项目背景

该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于XX区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。

第二部分 项目概况

一、项目区位

1. 地理位置

项目位于项目位于XX区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

图1：项目所处区域位置

具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司

2. 交通状况

(1)对外道路

北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路

(2)公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

二、项目现状

1. 项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。

2. 土地权属

(1) 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

(2)项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

3. 周边环境与配套

教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家

医院：中日友好医院、慧忠医院、

运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜

文化娱乐：炎黄艺术馆

三、项目规划条件

项目规划指标

序号项目名称数量单位性质

1土地面积12086.95平米公寓

2公寓住宅2栋34000平米在建工程

3写字楼12000平米在建工程

4配套楼4000平米违章

5共计46000平米不含违章建筑

四、转让价格及构成

(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

(2)转让佣金：1000万元人民币

注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

五、项目购买方式与付款方式

1. 购买股权

如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。

2. 购买资产

采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

3. 债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理

由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

4. 交接方式

在中招国际拍卖公司协同法院主持下

(1) 确认项目实物清单、资料清单内容

(2) 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接

5. 付款方式

(1) 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

(2) 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

(3) 暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。

第二部分 市场研究

一、20xx年上半年XX市总体市场分析

1. XX市场对宏观调控的反应

近年内XX市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，XX市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的20xx年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

2. 土地市场的变化

1、供应量大幅增加，居住用地居主导据《XX市国土局20xx年度土地供应计划》，20xx年京城土地供应量大幅增加，比20xx年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

2、交易场面趋冷，月成交量下降

进入20xx年以来，XX市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

由XX市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块20xx年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二、需求分析

1. 亚奥区域支持

在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。20xx年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的'建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据XX区政府最新发布的《XX区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。

2. 需求积极因素分析

根据XX区政府最新发布的《XX区奥运功能区“十一五”发展规划》称XX区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头；以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。20xx年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。

3. 需求不利因素

该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会：

(1) 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能；

(2) 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在一定难度；

三、区域市场分析

表4：亚运村周边项目销售情况表

项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售情况

远洋万和城北四环东路73号地，望和桥西北角 公寓均价23000176000精装修20xx年5月10日开盘

保利香摈花园XX区路东侧 住宅均价1950051069 毛坯20xx年9月27日

准许销售面积：44566

已签约：26024

保利金泉XX区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20xx年4月15日

准许销售面积：84042

已签约：44304

亚奥观典

国际公寓XX区慧忠路9号，北辰购物中心东200米路北公寓一期20000 二期22000-25000

78121精装修一期已售完，二期近期开盘

世奥国际

中心XX区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20xx年11月18日

准许销售面积：80399

已签约：11679

美伦堡XX区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价1920xx0000精装修20xx年4月12日

准许销售面积：9188

已签约：589

凯旋城XX区北苑路172号 商住楼公寓18000 写字楼16000250000精装修二手房

主场XX区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房

嘉铭桐城XX区西北苑路86号普通住宅

公寓均价16000600000毛坯二手房

光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房

芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000 二层18000

北京mohoXX区安慧里北苑路168号 写字楼二手售价19000 租4元/平米/天36000

洛克时代中心 XX区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700

由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁5号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓、写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在一定的竞争性。

第三部分 市场定位

一、客户定位

1. 目标客户来源

(1) 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

(2) 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

(3) 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

(4) 高科技企业、外资企业等企业中的白领。

2. 目标客户特征

(1) 以投资客户为主；

(2) 客群的职业分类比较清晰；

(3) 区域选择性较强(亚奥区域)

(4) 收入稳定，大部分家庭年收入40---50万(三居客户)，20---30万(两居客户)；

(5) 文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重；

(6) 对价格敏感度不高；

3. 需求特点

(1) 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用

(2) 交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁；

(3) 户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内；

(4) 环境：对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣；

二、价格定位

1. 区域当前价格

根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

第四部分 规划设计

一、方案构思

1. 小型商务办公综合体

作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

2. 完善的配套设计

必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。

3. 原生态大型景观社区

充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形XX市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。

4. 原有户型需要做改动

原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进

行开窗和内部装修上从新设计。

第五部分 项目开发及销售计划

一、指导思想

在保证项目总体收益的前提下，优化安排现金流，控制风险。

二、项目转让、资产过户，预计6个月内完成

(1) 7月份达成初步意向，着手设计转让实施方案

(2) 8月筹措3.4亿的转让资金

(3) 8月达成债权人协议，付首期款

(4) 9月开始办理资产清理交接过户

(5) 10月办理相关变更手续，付二期款

(6) 11月完成项目相关规划报建变更手续

三、项目开发进程(附件：开发进程表)

(1) 8月开始进驻项目，接收资产资料

(2) 9月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修、公寓内装修方案，地下车库开始施工设计

(3) 10月内外装修及地库施工招标定标，施工进场

(4) 11月全面开工建设

(5) 20xx年2月装修完成

(6) 3月竣工验收

(7) 5月地库完成竣工验收，办理竣工备案手续

(8) 5月配套绿化等工程完成

(9) 6月交房

四、项目销售计划

(1) 9月办理公寓1预售证，10月办理公寓及办公楼预售证，12月办理综合楼预售证，3月办理车库预售证。

(2) 1号公寓10月开盘，开盘价17000元/平米，均价18000元/平米，争取在20xx年12月底销售完毕。

(3) 2号公寓12月开盘，起价18000元/平米，居价19000元/平米，争取在20xx年6月销售完毕。

(4) 办公楼整层销售，均价18000元/平米。

(5) 车位15-20万/个。

五、资金筹措计划

1、首期股东借款3亿元，用于支付定金1000万，支付收购保证金29000万元(包括银行、土地、施工方等)合计3亿元，计划使用时间6-7月份。

2、第二期股东借款5000万，用于收购支付收购余款与项目启动资金，计划使用时间7-8月份。

3、项目抵押贷款，评估6亿，贷款3亿，归还股东借款3亿元。计划到帐时间11-12月份。

第六部分 投资收益评价

一、项目销售测算

按亚奥区域目前的平均报价及调研分析。并参考未来的价格走向，并结合亚奥区域目前的发展，我们初步拟定天马大厦未来销售价格的三个方案即：谨慎、一般、乐观。

谨慎方案一般方案乐观方案

项目价格(元/平米) 项目价格(元/平米 )项目价格(元/平米)

公寓16000公寓18000公寓20000

写子楼16000写子楼18000写子楼20000

车位150000万/个车位150000万/个车位150000万/个

测算结果：(附件：销售收入测算表)

a、谨慎方案 销售总收入69394万元

b、一般方案 销售总收入77881万元

c、乐观方案 销售总收入86368万元

二、项目总成本、单位成本计算(成本测算表)

项目转让总金额为3.3亿元。该3.3亿元包含原项目涉及的所有债务、罚款、滞纳金等。加上后期装修费、配套费、管理费等，总投资成本47970万元，每平方米可售面积单位成本为10300元/平米。

三、项目收益指标(项目全投资现金流量表)

谨慎方案一般方案乐观方案

项目： 税后利润率22.28%税后利润率27.33%税后利润率31.395

项目： 内部收益率9.16%内部收益率11.74%内部收益率14.08%

项目：净现值12212万元净现值18974万元净现值25851万元

从以上财务指标看，该项目赢利前景比较乐观，如能在付款方式与转让价格上取得转

让方的进一步让步，则此项目具有更大的运作价值。

四、现金流分析与解决方案

1. 现金流分析

正常开发状态的现金流

正常现金流前期资金压力大

改善现金流的运作方案一

转让款支付可采取先支付小部分，同期加快办理相关证照，实现开盘提前，提前回笼销售款，减轻股东借款压力。

改善现金流的运作方案二

写字楼部分若采取自持，可减少所得税和土地增值税。

第七部分 风险评价与解决方案

一、宏观市场风险

1. 房价下调的影响

XX年各一线城市均出现市场调整迹象，特别是一向号称房价堡垒的北京也出现了房价打折松动下降的迹象，市场逐渐演变为观望气氛浓厚，成交量持续下降而，房价依然居高不下的局面。随着后市的观望气氛依然，可以预见房价下降调整的可能性还是很大的，对于本项目来说，开盘定价可采取低开高走，以求通过低价快速销售回笼资金，最大限度的缩短销售周期。

2. 债务风险

该项目存在项目公司与母公司之间担保贷款问题，该问题的能否顺利解决，还有待进一步研究。

3. 工程问题

该项目地下车库没有建造，建造地下车库将影响该项目的交房时间

4. 遗留违章建筑

该项目北侧遗留一栋约4000平米违章建筑，未有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按5000元/平米价格多付出20xx万，还将就违章建筑的规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。建议采取买下来，规划成商业经营。

第八部分 结论与建议

该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。该项目优越的地理位置优势决定其巨大的商业潜能，商住两用的开发前景决定其潜在价值较大。

项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方的债务问题，建议公司对此项目积极投资。

本项目符合公司发展战略的要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。

XX(北京)投资有限公司

20xx年7月

附 件

1. 项目基础资料

1.1. 项目立面图

2. 投资测算文件

2.1. 规划指标表

2.2. 静态投资测算表

2.3. 开发销售计划表

2.4. 正常月份现金流量表

【文书示范】环境建议书之一

伴着社会工作的不断规范，很多人都开始编写自己的实用文书了，实用文书是具有实用性的文章，你觉得好的实用文书应该具备哪些条件？下面是小编为大家整理的“【文书示范】环境建议书之一”，供大家借鉴和使用，希望大家分享！

亲爱的同学们：

每当我们走进可爱的校园，我们每个人都能感受到她的洁净和美丽，一株株绿树为我们提供新鲜的空气，一棵棵小草和一朵朵小花为我们装点校园。但近来我们的草坪在哭泣，小花在落泪，地板和墙壁在抗议！因为有的同学往地上乱丢果皮纸屑，有的同学摘花摇树，有的同学践踏草坪，有的同学在墙上乱涂乱画，往校园的路上、地上、墙上乱吐口香糖??我们每个人都希望在清洁、舒适的环境中学习生活，健康地成长，而美丽的环境需要我们共同营造，文明的习惯靠我们平时一点一滴地养成。为此，我们向全体师生发出倡议：

一、告别零食。吃零食会给我们的健康带来不良影响，零食中多余的热量会使我们身体变得肥胖，小商小贩所卖的零食大多属于“三无”食品、不卫生，并且零食中的色素和防腐剂会损害我们的健康。

二、不乱丢果皮、纸屑及废弃物，建议在各班教室和老师办公室设立一个垃圾箱，少先队进行不定期检查。

三、在校园内不随地吐痰，主动清理地面和墙壁上的污垢。

四、积极帮助有不良习惯的同学改掉坏习惯。养成“文明清洁”的良好习惯，共同创建一个美丽的校园。

五、拒绝烟草进校园，建议全体师生不把烟草带入校园，保护我们的身体健康。

六、不践蹋草坪，跨越绿化带，不摘花摇树。

同学们，让我们共同行动起来，拒绝垃圾食品和烟草进入我们的校园，自觉要求自己，做良好习惯的模范，自觉养成保护环境和勤俭节约的`好习惯，把家长给的零花钱用在自己的学习上。希望我们人人动手，相互监督，为创造一个美好的学习环境、生活环境和工作环境而共同努力吧！

淮安市车桥镇范六小学

20xx年9月5日

【文书示范】小学建议书(篇七)

在社会不断发展的现在，我们经常需要编写一些实用文书，实用文书一般都有统一的规范，你对实用文书的了解有多少呢？下面是小编精心为您整理的“【文书示范】小学建议书(篇七)”，欢迎阅读，希望您能阅读并收藏。

亲爱的校长：

您好！

我是六二班的一名学生。首先感谢您在百忙之中看到我的建议书。

学校处处可以看到这些情况：水龙头在哗哗.地流着水，没人用。饮水机的水是用来喝的，却被一些人用来玩、洗手。有些同学喜欢玩水气球，拿气球往地上扔。

这些习惯很不好，我建议学校在水龙头的旁边贴一些标语，让大家节约用水。

我还有一个建议，不知道能不能行得通，就是进行一次节约用水的比赛，每年级评出一个“节约用水班集体”和“节约用水小天使”，奖品可以是奖状，也可以是精美的卡片！

为了大家美丽的校园，希望校长您可以采纳我的方案！

【文书示范】环保的建议书模板

在我们平时的学习生活中，我们或许会查阅一些可参考的文书，写实用文书能够方便大家的生活，你知道实用文书的基本要求吗？考虑到您的需要，小编特地编辑了“【文书示范】环保的建议书模板”，欢迎您阅读和收藏，并分享给身边的朋友！

县长叔叔：

您好!

我是长庆一小的一名小学生，近几年来，全世界的生态环境不断恶化。就拿我们小区来说吧，几年前，在我们小区的清晨走到哪儿都可以听见鸟儿婉转的啼叫，花丛里的小树下面，每天都可以看见新鲜的鸟便，但是，几年过去，这样的景观却一天天的在消失，每天早上当你漫步在花丛旁边时，只能听见零星的几只鸟儿在啼叫了，树下的鸟便就更不用说了。

几年前，在小区的凤园里，清澈的小湖一望见底，潺潺的流水声悄悄的溜进了你的耳畔。遥望湖水之中，一朵朵荷花在水上婷婷玉立，不时的会从下面蹦上几条小鱼，但是现在再也看不到婷婷玉立的荷花和小鱼了，湖面上到是多了很多烟头和纸屑……真是不堪入目。

这几年，随着人们生活水平的提高，人们的环保意识也不断淡化。人们为了图一时之利乱砍乱伐树木，使鸟儿无家可归，在公园的草坪中，湖水中乱扔垃圾使凤园环境恶化，这一桩桩，一件件由于环保意识所引发的自然灾害，难道还不能使人们反省吗?我们渴望干净的地球，渴望健康的地球，渴望环保的家园，渴望绿色、健康、卫生的社区遍地开花……爷爷、奶奶、叔叔、阿姨，让我们立即行动起来!为了保护地球的绿色，为了子孙后代，消灭污染，保护发展环境。在此，我们发出倡议：

1、使用无磷洗涤剂。含磷洗涤剂使用时会使大量的磷进入城市水体，引起水质下降，水体变黑变臭。我们可以选购“无磷”洗涤剂，减少污染。

2、请随手关紧水龙头，提倡一水多用。一个关不紧的水龙头一个月可以流掉1—6吨水。随水关紧水龙头，乃是举手之劳，而一水多用更是节约用水的具体表现。

3、请将再生资源分类回收，注意及时回收废塑料制品。

4、请少用一次性制品。一次性制品给我们带来了方便，但也浪费了大量保贵资源。“一次性”物品，我们实在消费不起了!

5、请选用环保建材装修居室。很多人在住进新装修的房子后，会感到头痛、恶心等，这都是装修过程中所造成的污染引起的。(如使用了含苯等有害物质超标的材料)因此，在此提醒您，在装修时尽量使用环保材料。

6、拒用野生动物制品。如不穿珍稀动物皮毛服装，尽量穿天然织物;拒食野生动物;在野外旅游，不偷猎野生动物等等。

7、提倡选购绿色食品。

我们相信，总有那么一天，绿色环保将会在我们的每一个角落闪烁醉人的星光

所以，我建议县长叔叔，多做一些关于环保的宣传，加强人们的环保意识，还要在公园内多贴一些标语，提醒那些环保意识差的人，最好可以在公园内多安放一些垃圾桶，这样才能使我们的家园变得更加美好!让地球更好的造福人类吧!

【文书示范】校园建议书怎么写

在我们的日常生活中，我相信很多人都要涉及到一些实用文书的书写，实用文书向我们证明了它的重要性，你会做一份实用文书吗？小编为此仔细地整理了以下内容《【文书示范】校园建议书怎么写》，仅供您在工作和学习中参考。

尊敬的校长：

您好！

我们的学校原来是一个美丽的校园，每个角落都干净整洁，空气也非常清新。同学们在课余时间可以在操场上尽情地奔跑，眼睛疲劳了，就看看操场旁的大榕树，看看绿色的草坪。待在这样的学校里，整个人的身心都会得到放松，感觉十分惬意。

可是现在，校园被糟蹋得破烂不堪，也失去了原来美丽的面容。因为现在有的同学开始不守纪律了，他们在上学路上看到垃圾不但不捡，还当作“足球”踢来踢去；还有的同学在上学路上边走边吃零食，吃完将包装纸随手乱扔，这样不仅对自己的身体健康不好，还对校园的环境造成了破坏……

产生上述问题的原因还有很多，由于出现的问题突出，在此，我想对您提出几点建议:

一．学校应多安装几个垃圾箱，并对垃圾箱进行分类。垃圾箱的垃圾要及时处理，以避免溢出。

二．利用广播和课余时间，为同学们讲解破坏环境的坏处和如何保护好环境。

三．要对每个班级的卫生做定期检查，并对没过关的班级做出相应的惩罚，以示警醒。

四．执勤队员要认真站岗，加大监管力度。下课时看到乱丢垃圾的同学要警告，让他处理好垃圾，还要对他所在的班级扣纪律分。

五．如遇到自觉捡垃圾的同学可登记下来，做出表扬，并对他所在的班级加上纪律分，以示鼓励。

以上是我提出的几点建议，望您能采纳。

祝校长身体健康，工作顺利！

【文书示范】安全建议书之四

在平时的生活中，我们经常会看到一些实用的文书，实用文书的格式一般都会有固定的要求，你知道实用文书的基本要求吗？下面是小编精心为您整理的“【文书示范】安全建议书之四”，供大家借鉴和使用，希望大家分享！

全校的同学们：

你们好!校园是我们学习、成长的地方，校园的环境与我们每个人息息相关。可是，最近我发现在校园门口总有一些废纸、食品袋、饮料瓶;中心大路两边的草坪里，总有同学践踏的脚印;花坛里的花儿被采摘，楼道里时常能看到被丢弃的花朵。还有，楼梯上经常有痰的痕迹，班级内散发着“垃圾食品”的气味……因此，为了保护校园的环境，为了全校同学的身心健康，我向大家提出以下建议：

1.不随便乱扔废纸、饮料瓶。在班里分别设置装废纸和饮料瓶的箱子，把废纸、饮料瓶等可回收的废品积攒起来集中卖掉。这样，既能保护环境，又能用所得的钱为同学们做些有益的事情。

2.不随便购买校门口小摊点上的零食。因为这些食品大多对我们的身体有害，还会影响我们的智力。至于一些包装袋，大家更不要随意丢弃。

3.吐痰既污染环境又传播病菌，是非常不文明的表现，所以我们不要随地吐痰。如果见到有同学随地吐痰，我们要加以阻止和劝告。

4.爱护校园的花草树木，不乱摘花朵，不乱踩草坪，让花草树木自由自在地生长。在保护的同时，大家还要积极种一些花草树木，这样可以美化环境，还能净化空气。

同学们，让我们积极行动起来，共同创建一个洁净、美丽的校园吧!